棚改货币化再提速,为楼市去库存装上"新引擎"

中华建设网讯：近两年不断提速的棚改货币化安置工作，在解决困难群众住房问题的同时，极大缓解了三四线城市楼市去库存难题。业内人士表示，棚改货币化已成为楼市去库存的“新推手”，充当着三四线城市地产销售的“功臣”角色。

近日，李克强总理主持召开国务院常务会议，会议肯定了近年来棚户区改造工作特别是棚改货币化安置。强调棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程，是推动新型城镇化的重要举措。

在2015年～2017年间，政府计划要求三年改造各类棚户区1800万套，农村危房1060万户。虽然到目前为止三年规划尚未结束，但目标达成已是大概率事件。会议决定，2018年～2020年再改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。

什么是棚改货币化？

据调研显示，棚改货币化平均直接拉动销售面积约20%，是2015年以来三四线地产销售回暖的核心驱动力，尤其是其中提高棚改货币化安置比例，相当于政府出资支持买房。那么棚改货币化安置到底是什么呢？

2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》中指出，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，标志着棚改由1.0进入2.0。其中实物安置主要是通过建设新房的方式，即拆房子还房子，但这种安置方式的过渡周期较长，也增加了人员安置费用。受限于资金问题，棚改1.0阶段，工程推进进度较慢。在2008～2014年间棚改开工量维持在250～300万套。

棚改货币化安置，即政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。通过货币补偿的方式替代了原有的实物补偿，解决了重复建设问题，从而有效帮助商品房库存去化。

资金方面，央行在2014年推出的PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。具体来讲，央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

数据显示，PSL（抵押补充贷款）余额从2015年5月的6459亿，一路上升至2017年2月的2.2万亿，国开行棚改贷款余额也从2014年末的6362亿，翻番至2015年底的1.3万亿，可见政府的支持力度持续加强。

棚改货币化将继续提速

据统计，2014年～2016年，棚改货币化率分别是10%、29.9%和48.5%，棚改货币化安置面积分别为0.4亿平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占三年商品住房销售面积的3.8%、13.6%和18.1%。

基于近期17个省公布的2017年棚改计划，考虑到今年金融、用地支持力度有增无减，初步计算今年全国棚改货币化率将接近60%，预计全年棚改货币化安置将去化商品房库存2.8亿平方米。若今年商品住房销售保持去年11.2亿平方米的规模，则今年货币化安置占商品住房销售的25%。

2018～2020年再改造各类棚户区1500万套（含农村危房），意味着未来3年年均将增加500万套的棚改增量。尽管相比2015年～2017年1800万套（每年600万套）下降了17%，但与2008年～2014年年均开工量250万套～300万套相比，依旧翻倍增长。再考虑到2015年～2017年棚改项目开工后，部分建设工程将顺延至2018年以后，可以判断，未来三年棚改的体量依旧维持在2015年以来的高位上。

虽然市场一度怀疑，随着棚户区改造的持续进展，未来是否可能存在棚户区改造速度明显放缓，任务完成的情况。这种怀疑，转而成为了对销售规模和投资规模的怀疑——也就是说，既然棚改对于开发投资拉动效应明显，那是否未来开发投资增速将较为缓慢？既然棚改货币化对销售去库存拉动效应明显，那未来销售是否低于预期？

实际上，这种担心是不必要的。

业内人士认为：棚改事业并不会明显减速。而且，棚改货币化规模取决于棚改规模和棚改货币化比例，棚改规模虽然的确有可能在2018年以后略有下降，但棚改货币化比例可能还会延续过去两年趋势，继续上升。因此，棚改货币化对于销售的助力，不仅不可能明显降低，甚至有可能继续提升。

从长期来看，改善居民生活水平是公共政策的长远目标。到2020年之后，或许棚改的速度有所放缓，但很可能就会出现另一种形式的旧房改造项目，从而继续维持公共部门对于销售和投资的刺激。

因此，在2018年～2020年，棚改货币化会继续提速，未来总体比例会继续提升。棚改在需求创造、拉动开发投资及基础设施投资上，依旧会保持较强的动力。而且，通过近三年的棚改提速，虽然三、四线城市焕然一新，但600多个三、四线城市中，住宅区老旧、区域功能衰败、城市功能缺失、城市环境恶化等现象还很突出。更重要的是，农村危房改造还只是开始。未来，以城市功能修复、设施以旧换新、住区全面社区化、市政设施完善、农村居民点集中的小城镇建设等改造才刚刚开始。

为楼市去库存装上“新引擎”

目前一二线城市暴风骤雨般调控已经初见成效，成交量回落、房价趋稳。与此同时，三四线城市去库存的难题也正找到解决之道。

住建部部长陈政高在今年全国两会上说，“货币化有这么多好处，受到了普遍欢迎。2016年货币化安置比例已经达到48.5%。今年我们要在三、四线城市包括县城进一步推进棚改货币化安置。”

其实，三四线房地产最核心的问题，是没有需求。与之相对的，大量棚户区居民有住房需求，没有购买能力，市场上，大量的商品房又在积压，棚改货币化，就架起了商品房去库存和基础货币投放的桥梁。增加棚改规模，能够发挥拉动内需、促进投资、去除存量商品住房、稳定房地产市场的积极作用。

从实践来看，货币化安置是当前推进棚户区改造、消化存量房、促进房地产市场平稳健康发展最现实、最有力的措施办法。

华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示，我国2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造，当时棚改资金都是地方政府来出，另外有一部分社会资金去承担。以前基本上都是实物安置，拆一套还一套模式，对政府来讲成本非常高。现在模式变成货币化安置，拆一套房子，政府以货币的形式补贴给拆迁户，拆迁户再拿货币去买商品房。之前棚改实物安置和商品房是两个体系，互相没有交集。在货币化安置之后，拆迁户拿到现金之后直接购房去库存，对政府来讲货币化安置变成一个去库存的利器。

“实践证明，推进棚改货币化是去库存的有效手段。据了解，棚改货币化安置已经占全部的50%，有些地方甚至达到70%。”中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

住建部副部长陆克华5月26日在国新办吹风会上也印证了这一点。他直言，棚户区改造带动了有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城，积极推进棚改货币化安置，有力促进了商品住房去库存。

另外据国家统计局数据显示：今年1～4月份，东部地区商品房销售面积19259万平方米，同比增长9.3%；中部地区商品房销售面积10218万平方米，增长18.9%；西部地区商品房销售面积10613万平方米，增长25.1%；东北地区商品房销售面积1565万平方米，增长19.6%。

2017年1～4月份东中西部和东北地区房地产销售情况

我国楼市一、二线城市大多分布在东部，从上述统计数据来看，中西部地区今年房地产销售状况要明显好于东部地区。这也从侧面说明，在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下，包括三四线城市在内的非传统热点地区楼市销售开始活跃，逐渐成为拉动房地产市场的主力。

而棚改货币化安置每年去三、四线库存约2亿平方米，这个数字相当于三、四线2016年底的狭义库存（待售面积），也就是说货币化安置将缩短三、四线城市的狭义去化周期大约12个月。

当前正值国内房地产市场出现分化，一二线销售火爆的同时，三四线城市楼市库存压力却逐渐增大。这种背景下，大力推进棚户区改造，在三、四线城市将棚改更多通过货币化安置无疑为楼市去库存装上了新引擎。

但需要注意的是，对于商品住房库存量大、市场房源充足的城市和县城要进一步提高货币化安置比例，避免重复建设，有条件的市县货币化安置比例要达到100%；对于商品住房库存量小、市场房源不足的市县，货币化安置工作要结合实际安排，不能盲目地搞，造成房价过快上涨。